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解题！万科广州老城区地块被政府收储，拿地6年未开发！

来源：房地产导刊 时间：2023-05-28 02:07:49


【资料图】

时隔六年，万科仍在为当年的一笔巨额收购绞尽脑汁。

2017年6月29日，万科击败华润、越秀、保利、中海、恒大、碧桂园、华发和信达，以551亿元鲸吞广信资产包，较起拍价高出超100亿元，资产包核心资产包括广州市区的16宗可开发土地。

在当年的万科股东大会上，宣布退休的创始人王石更笑言，广信资产包是自己告别万科的“大礼包”。

近日，广州市规划和自然资源局公布了今年第二批集中供地名单，万科广信资产包中的蕙兰苑、紫兰苑地块均在其中。目前，该两宗地块已挂牌，合计起拍总价约34亿元，楼面价分别为2.6万元/平方米、2.3万元/平方米。

据中国房地产报，一位接近广信资产包的人士表示，资产盘活方式有两种，一种是一二级联动开发；一种是只做土地一级整理，二级土地开发交由其他企业来做，这次挂牌的两宗地块就是第二种盘活方式。不是说万科拥有资产包的股权债权就一定会做二级土地开发，这也是万科与当地政府沟通之后的结果。

据该人士透露，这两宗地块出让后，按照政策规定，万科还将收到一笔土地出让返还金。

01

六年未开发，老城区地块被政府收储

实地探访挂牌中的蕙兰苑、紫兰苑地块。

两宗地块均位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站。地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分，拥有占地约1500亩的商品住宅用地。近些年来，万科围绕花地湾进行连片盘活开发，万科广汇天地金域曦府、臻园以及朗庭均是资产包转化项目。

拟挂牌出让的紫兰苑地块，图片来源：时代财经摄

其中，紫兰苑地块已有大片土地被工业围挡包围，往远处眺望能看到正在建设中的金域曦府；在地块另一侧的临街商铺，同样被搭建的大片竹木脚手架围住，地面有施工痕迹，而商铺内部则已腾空。

紫兰苑地块沿街已清退的商铺，图片来源：时代财经摄

据了解，此前转化的广信资产包项目并未通过招拍挂形式，而是由万科直接盘活开发。此次地块为何流入招拍挂市场？

针对地块挂牌原因，广信资产包运营主体广州市万溪企业管理有限公司（下称“广州万溪”）回复时代财经称，这两宗地块为政府主动收储，从而以招拍挂形式出让。另有知情人士表示，尽管广州万溪拥有地块的权益，但至今为止尚未开发，处于前期的原始状态，政府收储也是土地盘活的一种方式，一级土地整备工作也将由政府主导。

据时代财经了解，2023年2月，荔湾区各街道召开了高质量发展大会，定下荔湾区“GDP增长6.5%以上，固定资产投资增长20%、力争达到600亿元”的目标。其中，紫兰苑、蕙兰苑所属的东漖街，在会议上提出2023年的重点工作之一为加快推进东漖城中村改造进度，专项攻坚，尽快完成花地湾南蕙兰苑、紫兰苑土地收储。

紫兰苑地块附近张贴的搬迁通知，图片来源：时代财经摄

上述落款为“荔湾区东漖经济联合总社”的告示亦显示，为加快推动荔湾区经济建设高质量发展，将对原广信花地湾南紫兰苑地块实施政府收储。

有不愿具名的旧改业内人士认为，一般资产打包之后不会再重新单独出让，但广信资产包涉及情况复杂，不排除企业与政府对此有相应的协商与平衡机制。“经过这两年的市场，对政府来说也需要通过卖地指标来提振信心，因此相应加快优质地块的收拢出让，同时也能促进旧城区改建和加速城市面貌焕新。”

02

万科尚未明确是否竞拍

此次挂牌的蕙兰苑、紫兰苑地块位于广州荔湾区花地湾，靠近万科金域曦府、万汇天地•瑧园、万汇天地•朗庭三个万科项目，这三个项目也都是从广信资产包解包而来，还有一个位于三元里的项目万科喜悦里已经售罄。

在目前的地块竞得人要求中，两宗地块都未有特别的条款规定或限制。万科近几年在广州招拍挂市场鲜有拿地，此前三个广信资产包项目开发也未通过招拍挂形式，这也为本次万科是否参与竞拍增加了不确定性。

据《每日经济新闻》从熟悉广信资产包情况的知情人士处独家了解到，上述两宗地块目前为政府收储项目，政府进行前期土地整备后，将以招拍挂方式出让，而万科目前尚未明确是否参与竞拍。

本次蕙兰苑、紫兰苑地块如果万科不参与竞拍，也有利于资金快速回流。在花地湾区域，广信资产包还有6宗暂未开发入市的地块。

根据广州市规划和自然资源局披露的地块信息，蕙兰苑、紫兰苑地块将是第二轮广州供地中单价最高的两宗地块，其中，蕙兰苑地块计容面积5.42万平方米，楼面价为2.6万元/平方米；紫兰苑地块计容面积8.79万平方米，楼面价为2.3万元/平方米，合计起拍价约34亿元。

03

大礼包变大包袱？

2020年6月，万科为广信资产包拉来战略投资者。

据万科公告，将广州万溪公司50%股权以70.4亿元转让给7家公司组成的联合战投，同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的320亿元股东投入，共计可收回390.4亿元资金。

这个联合战投是以中国信达为首的7家公司委托中信信托发起的“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”。7家战投中，没有一家房企。

对此，郁亮曾解释道：“如果所有麻烦都通过别人去解决，能力就不在我们身上，我们一定要坚持自己来做，哪怕是引进各类合作方后，操盘的仍然还是我们的团队。”

这些新战投提出的要求是：万科需确保自合作协议签订之日起满五年内，取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建筑面积的批复文件。

现在，距离这个对赌协议的兑现还有两年时间。

若对赌不能兑现，按照协议，万科面临两个选择：1.回购新股东持有的广州万溪股权并承接其对广州万溪的债权，回购比例不低于新股东总持股比例的50%；2.给予新股东权利，允许其在60个工作日内自行寻找非关联第三方，收购新股东所持有的广州万溪股权及债权，并同意共同出售广州万科持有的广州万溪公司股权及债权。

在公开场合，万科鲜少提及广信资产包。在其财报中，广信资产包项目也被放在了广州区域项目最后一列，具体披露为：

2019年，计划开工计容面积17.4万平方米，实际并无开工；2020年，计划开工面积同样为17.4万平方米，最终开工面积为2.24万平方米，完成开工率不足13%。

“这个进度和我们投标时候的预期是有差距的。”万科总裁祝九胜在2020年股东大会上曾表示。

2021年，广信资产包项目开工进度开始加快，计划开工计容面积45.68万平方米，实际开工面积29. 46万平方米，但仍未有竣工面积；2022年，计容开工面积45.18万平方米，并首次有了竣工面积1.98万平方米。

今年是万科“解包”以来最快的一年。2023年，广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米。

从广信资产包中拆解出的具体项目来看，万科在前5年仅转化了两个项目，分别是万科喜悦里、万科金域曦府；2023年准备推出4个项目，分别是荔湾的万汇天地臻园、万汇天地朗庭，越秀的万科璟秀府，白云的万科璟云府。

为加快“解包”进度，万科还拉来了银行财团的资助。

来源：中国银行保险报

据4月份《中国银行保险报》报道，邮储银行深圳分行在了解到广州万溪并购广信资产包融资需求后积极响应，总分支成立项目工作小组，超客户预期完成业务审批。邮储银行深圳分行最终以并购银团形式参与该项目，收购形式为受让现有股权及承接债务式并购，并购交易总价超500亿元。

04

至今竣工面积1.97万平方米

六年前，庞大的广信资产包曾让不少房企眼红。

这批资产原为广东国投旗下广信房产在20世纪末陆续摘得，后因金融危机爆发，广东国投出现债务危机最终破产，广信房产旗下的土地一度闲置。其核心资产包括广州市区16宗可开发土地。据万科披露，对应权益可开发计容建面约为211万平方米，约98%位于荔湾和越秀两大主城区。

于开发商而言，这批土地的利润水平极具想象空间，以其中一宗广信房产1988年竞得的花地大道商品住宅用地为例，当时楼面地价仅为218元/平方米，而如今同区域楼面地价则远超4万/平方米。

因此，万科将广信资产包称之为“十分稀缺的战略资源”。王石在离开万科前的股东大会上点评这是一次非常成功的收购项目，并用“精彩”来形容。

但广信资产包并不是一块容易消化的肥肉，错综复杂的权属关系、历史遗留的征地复建问题、庞大的债务及诉讼数量等，牵涉多方主体利益，开发难度极大。

“广信资产包里面可以直接开发的用地不多，大都需要整理和调规，万科也是花了很多时间梳理清晰债权债务。”上述旧改人士表示。

2020年6月，万科引入中国信达、绿景等七位战投，将广州万溪50%股权以70.4亿元价格转让，并通过股东置换、引入并购贷款等一系列资金安排，整体回笼资金390.4亿元。根据彼时公告披露，万科已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决；另外，除去正在收地的花地湾地块，部分土地清收时间暂不确定，整体土地清收率为46%。

“有些事情需要依靠时间换空间，毕竟累积了20年的困难，凭借3年时间就想获得根本性解决，还是有挑战、有难度的。”同年股东大会上，总裁祝九胜称。

随着战投和资金的引入以及前期土地清收工作的推进，广信资产包开始逐步转化。2021年3月，万科喜悦里即原白云“丹桂园”地块入市；同年3月，万科金域曦府即荔湾“玉兰苑”地块开盘入市，成为广州网红盘之一，克而瑞数据显示，2022年金域曦府销售金额超74亿元，排名全市第四、荔湾区第一。

即便如此，近5年时间广信资产包也仅仅转化了2个项目。根据万科历年财报，2018-2021年，广信资产包均无竣工面积；2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。

尚未清退的蕙兰苑地块商户，图片来源：时代财经摄

据时代财经了解，目前金域曦府已在尾盘清货阶段，接棒的是同处于花地湾万汇天地组团的瑧园、朗庭，在今年五一前后开放样板房、开盘；除此外，越秀区万科·璟秀府，白云区万科·璟云府也将在今年开盘入市。

财报亦透露，2023年，广州广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米，为历年规模最大。

有接近广信资产包人士透露，广信资产包还在持续盘活中，过程中确实涉及不良土地整理等棘手问题，但已经逐步清晰明朗，而目前的产能尚能够支持后续销售。

本文来源：时代财经、中国房地产报、每日经济新闻

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