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被围猎的北京土拍，到底发生了什么

来源：中指研究院 时间：2023-06-03 14:32:36

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(资料图)

6月1日，北京土拍市场迎来顺义、亦庄、石景山等多宗热地出让，其中顺义新城区2宗地块史无前例的吸引了40多家开发企业报名（←点击回顾），在此之前昌平朱辛庄地块吸引42家开发房企2.5%的中签率掀起土拍热潮，此次顺义新城19街区69地块更是得到了45家房企报名参拍，再度刷新京城记录。

在刚结束的土拍中，4宗地块共计成交95.2亿元，平均溢价率10.1%。顺义新城2宗地块竞拍上限价格和“竞现房销售”双触顶，经开区亦庄地块价格上限成交，石景山F1共建地块底价成交。最终拿地企业为3家国央企+1家新面孔福建雄旺，据了解该企业是某国企的孙公司。

随着4月份土拍报名规则调整之后，5月6日的土拍没有再出现中建系、城建系围猎热地场景，随之而来的是地方城投和民营企业的欢呼，从闽系房企率先组团进京拿地之后，浙系地方城投紧随步伐参与到丰台青塔地块竞拍之中。直到昨天6月1日，这个队伍再一次扩大，报名企业中闽系、浙系、海南的、山西的、以及门窗的、防水的等企业也参与到摇号竞买当中。市场的狂欢也引起了些许担忧，比如这些新面孔的产品能力、产品质量，还有能不能按时交付现在看来还在打问号。

那么近期看来北京的土拍市场为什么这么火，这么沸腾：

第一个还是市场基本面稳，北京的市场一致向好，即使是在过去3年当中一直保持的非常稳定，并且稳中有增，与其他城市相比，分化的两个方向一个走高，另一个走低，北京就是为数不多走高的市场。

第二是利润空间充足，北京的土拍市场在早几年明确了限房价的要求，在限地价阶段还没有做出调整的时候，房地价差利润空间比较小，依旧有众多房企扎进来竞争；2021年之后对地价上限做出调整之后，房地价差利润空间越发充足，最近的房地价差可以维持在2万元以上的利润空间，这使得关注北京土拍市场的企业看到了希望。

第三是政策规则合理，尤其是近期的规则调整；4月份的时候规自局调整“同一企业不得同时报名竞拍同一宗地”调整为“同一集团不得同时报名竞买同一宗地”，这个调整将一些实力雄厚的央国企入场券收回，为众多中小房企进场提供了更公平的竞技平台，吸引了更多中小企业的进入。

同时，在成交之后为保交付等做了保障，体现在摇号申请书中取消了两个条件的表述，“1.土地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，我单位及该宗地项目公司不以任何直接或间接的形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。2.在竞得人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，我单位及我单位关联方不以任何直接或间接的形式获取竞得人的股权或投资权益。”这两个条件的取消直接使得热门地块拿到即赚到！毕竟好项目不愁合作方，这也是众多新面孔出现在北京土拍现场的主要原因之一。

第四是竞企成果表现优异，最近的地块项目从拿地到开工，甚至从拿地到开盘的时间不断缩短，尤其是近期的2个月从拿地到开盘已经称之为极限，但极限背后的巨大利润让一些开发商房企趋之若鹜。纵观全国房地产市场不断分化中，开发商的持续运营也需要利润补充，如果说在其他地方埋下了坑，那么只能在像北京这样的市场中弥补回来，所以一个成功的案例也促进了其他企业的效仿。

第五是研判时间较为宽裕，年初的土拍节奏进行了调整，从过去几年的集中供地调整为“少量多频”的“拟出让清单”供地模式。结合目前来看，北京的第一批拟出让清单的23宗地块已经全部完成正式公告，并且在6月是密集出让高峰。这批地块出让清单最早推出时间是在2月中旬，也就是到现在有3个多月的研判时间，相对于“集中供地”时的一个多月的研判时间更为充裕，对于资金准备以及合作方准备也更加充分。

6月1日土拍成交结果：

顺义区顺义新城第19街区19-69地块最热门，吸引45家企业参拍报名；该地块出让建设用地面积31562平米，规划建设用地面积56812平米，起始价14.4亿元，从地块自身素质上看地块规模相对较小，总价15亿元左右相对报名门槛不高，并且地块设置最高限价约在16.6亿元，可以满足众多中小房企参与报名。最终该地块以触顶价格16.56亿元+12000平米现房销售面积被福建雄旺企业斩获。

顺义区顺义新城第20街区SY00-0020-6001地块同样吸引30余家企业报名；该地块推出楼面价24520元/平米。地块起始总价15.05亿元，合理上限价格17.3亿，竞报现房销售面积上限13000平米；上限楼面价28198元/㎡，政府指导价格现房60000元/㎡、期房58000元/㎡，最终房地价差30000元，利润空间充足，最终该地块被中能建以17.3075亿元+13000平米现房销售面积摇号竞得。

石景山衙门口地块是一宗F1共建混合项目，由中海新城底价28.3亿元获得。经开区亦庄新城地块土地占地面积4.34万方，规划建面8.7万方，起始价格28.7亿元，是本次起始总价最高地块，报名阶段共吸引10家主体参与，由于门槛在本批次相对较高，报名企业主要为央国企。最终地块被招商以触顶价格33.005亿元竞得。

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